Собственник


Ипотека: успехи и неудачи США



До недавнего времени двое из трех граждан США были уверены в том, что могут с ее помощью обзавестись доступным жильем.

Согласно официальным данным, за 12 лет существования в России ипотеки ею воспользовалось не более 1,5% граждан. В США до недавнего времени 90% покупок жилья делалось с помощью ипотечного кредита, а в Германии (европейском лидере ипотеки) ипотечные кредиты формируют около 50% ВВП страны.

Появление ипотеки в США

Вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Великая депрессия – это глобальный экономический кризис, начавшийся в 1929 году и закончившийся лишь во второй половине 1930-х. Этот термин обычно употребляется лишь в отношении кризиса в Соединенных Штатах.

Тогда же было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. Ипотека в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости.

Для ипотеки США характерна государственная поддержка системы кредитования, однако теперь появилось много коммерческих структур ипотеки – частные участники рынка и агентства.

Ипотечный кредит в США можно взять на срок от 5 до 30 лет при процентной ставке 6-8% годовых.

Америка: ипотечный кризис

Однако в последние годы кризис ипотечного кредитования, который начался в 2006 году, стремительно набирает силу. Число американцев, которым оказался не по карману дом в кредит, растет с каждым днем. К тому же, финансовые организации изолировали почти 40% рынка в попытке предотвратить масштабный обвал фондовых рынков.

Роль спускового крючка в этой ситуации досталась компании New Century Financial. Это – крупнейшая из независимых корпораций, специализируюся на выдаче кредитов заемщикам с плохой кредитной историей. В начале марта этого года она перестала выдавать кредиты. Акции компании New Century Financial упали в цене на 90%.

Банкротство один из крупнейших игроков на рынке ипотеки – калифорнийского банка IndyMac стало третьим по величине в истории страны. В ближайшие годы обанкротиться может еще около трехсот американских банков.

Причины кризиса ипотечного кредитования

Качество ипотечных кредитов в портфелях американских организаций, работающих с ненадежными заемщиками, очень низкое, а кредит может получить практически любой американец. Иногда при ипотечном кредитовании можно обойтись без первоначального взноса, в других – без подтверждения уровня доходов.

Причина сложившейся ситуации проста: главные игроки ипотечного рынка, Fannie Mae и Freddie Mac, формируют стандарты работы с заемщиками и забирая себе большую часть клиентов. Остальные компании работают с оставшимися клиентами. Такие заемщики делятся на ненадежных и тех, чей кредитный рейтинг лишь немного не соответствует стандартам.

Последние, на долю которых приходится почти 20% рынка ипотеки, пострадали от граждан с низкой кредитоспособностью. На волне банкротств финансовые компании Credit Suisse, IndyMac Bancorp, Goldman Sachs Group и General Electric отказались выдавать кредиты без первоначального взноса, превышающего 5% от общей стоимости дома, особенно если заемщик не может предоставить документы, подтверждающие его доход.

В Америке ипотечный кризис уже затронул около 40% всех кредитов рынка.

Перспективы

Большим потрясением для рынка стала статья в The New York Times, в которой издание сообщило, что государство может взять под контроль крупнейшие ипотечные компании США Fannie Mae и Freddie Mac. В итоге акции Fannie Mae упали на 22,4%, а Freddie Mac – на 3,1%. В связи с этим индекс Dow Jones опустился на 1,14%, Standard & Poor’s 500 – на 1,11%, NASDAQ Composite – на 0,83%.

Для рынка ипотеки США банкротство перечисленных компаний на фоне кризиса ипотечного кредитования равносильно катастрофе – под их контролем ипотечные займы на сумму более 5 трлн. долларов.

Администрация Джорджа Буша попросила конгресс одобрить пакет спасительных мер для этих компаний, разработанный Федеральной резервной системой США и Минфином. Речь идет о миллиардных инвестициях в эти компании, чтобы они могли избежать судьбы IndyMac. Президент Америки хочет попросить, чтобы конгресс разрешил занять Fannie Mae и Freddie Mac для ликвидации ипотечного кризиса до 300 млрд. долларов.

В отличие от цен акций Fannie Mae и Freddie Mac, котировки их долговых обязательств остаются стабильными, так как правительство заявило о готовности оказать им финансовую поддержку.

Как сообщалось ранее, в облигации Fannie Mae и Freddie Mac на 1 января текущего года было вложено 2475 трлн. рублей золотовалютных резервов России.